정부가 신도시 개발을 발표했다. 인천 검단 신도시를 개발하고 파주신도시를 분당신도시 규모로 확장하겠다는 것이 그 골자다.
 
추석 전부터 심상치 않던 서울과 수도권의 집값이 추석 이후에도 급등을 거듭하자 당황한 추병직 건교부장관이 다른 부처와의 충분한 협의도 없이 일방적으로 신도시 개발 계획을 언론에 발표해 부동산 시장의 혼란을 부채질한 것은 질책 받을 일임이 분명하지만, 정작 중요한 문제는 그게 아니다.

우리가 주목할 대목은 정부 수립이래 가장 강력하다는 부동산 정책들이 연이어 발표되었음에도 불구하고 부동산 시장이 동요하는 이유이다. 참여정부 출범 이후 수립된 굵직한 부동산 대책들만 꼽아 보아도 10·29대책, 5·4대책, 8·31대책, 3·30대책 등이 있다. 과문한 탓인지 모르지만 역대 정부가 내놓은 부동산 정책들 가운데 위에서 열거한 부동산 정책들을 능가할 만한 위력을 지닌 정책은 노태우 정부 시절에 시행됐던 토지공개념 3법이 유일하다.

참여정부가 발표한 부동산 대책들 안에는 부동산 세제(稅制) 및 금융개혁을 통한 투기적 가수요 억제, 2기 신도시 건설로 상징되는 공급확대, 거래 투명성 확보, 기반시설부담금과 개발부담금 부과를 내용으로 하는 개발이익 환수 등의 조치가 포함되어 있다. 꼼꼼히 살펴보면 알 수 있지만, 참여정부의 부동산 대책 속에는 부동산 시장 안정을 위해 정부가 취할 수 있는 거의 모든 정책 수단들이 망라돼 있다고 평가해도 무리가 아니다.  
  
정부의 이 같은 노력에도 불구하고 부동산 시장은 여전히 불안하다. 저금리(低金利)로 인해 시중에 부동자금이 차고 넘친다는 점을 감안하더라도 부동산 시장의 동요는 심상치 않다. 아니 현금의 부동산 시장은 막 분출을 시작한 활화산 같은 느낌을 준다.

어째서 이런 일이 벌어진 걸까? 도대체 누가 부동산 시장의 연착륙을 끊임없이 방해하는가? 이제부터 참여정부의 부동산 대책을 좌초시키고, 대한민국을 투기로 들 끊는 가마솥처럼 만든 흉수(兇手)들을 차근차근 밝혀보자!

조중동

조중동으로 대표되는 수구언론이야말로 참여정부의 부동산 대책을 무력화시키고, 지금의 부동산 시장 불안을 야기한 일등공신이다. 이들은 집값이 오르면 오른다고 참여정부를 질타하고 정부가 오르는 집값을 안정시키려 각종 대책을 마련하면 '세금폭탄'이니 '시장원리에 어긋난다'느니 하면서 정부의 부동산 대책을 공격했다.

특히 이들이 발명해 인구(人口)에 회자(膾炙)된 '세금폭탄론'의 위력은 가히 가공할 만 했다.서글픈 일이지만 집 한 채 없거나 달랑 저가 주택 한 채를 소유한 사람들마저 조중동이 유포한 '세금폭탄론'에 감염돼 정부의 보유세 현실화 방침에 반대하고 있다.  

작금의 부동산 가격 상승이 불로소득 전유를 목적으로 하는 투기적 가수요 때문임은 새삼 강조할 필요가 없을 것이다. 보유세 및 양도세 현실화가 투기적 가수요 억제에 특효약이라는 사실도 누구나 알고 있다.

그런데 조중동이 유포한 '세금폭탄론'은 바로 이 보유세와 양도세 현실화를 정조준하고 있다. 세금 부담이 그리 늘지 않는 서민들마저 참여정부의 부동산 대책을 탐탁치않게 여기는 걸 보면서 새삼 조중동의 힘을 실감하지 않을 수 없다. 

조중동으로 상징되는 수구언론의 활약은 참여정부의 부동산 대책을 약화시키는 데에서 멈추지 않는다. 이들은 정부가 각종 규제를 하고 있지만 집값이 도통 떨어질 기미가 보이지 않고 있으며 머지않아 집값이 요동칠 것이라면서, 부동산 시장참여자들에게 꿈과 희망을 불어넣었다.

경제 특히 부동산 시장에서는 시장참여자들의 심리가 가격 형성에 큰 역할을 한다. 쉽게 말해 시장참여자들 대부분이 장래 부동산 가격이 오를 것이라고 예상하면 실제로 그렇게 될 가능성이 매우 크다. 이를 자기실현적 예언(self-fulfilling prophecy)이라 하는데 조중동을 위시한 수구언론이 앞장서서 이를 이끌고 있다.

얼마 전 고려대학교 최장집 교수는 참여정부를 통렬히 비판하면서 아래와 같이 말한 바 있다.

"노무현 정부는 매일 같이 안 된다고 하면서 '조중동' 책임으로 돌린다. 나는 이게 매우 싫다. 문제의 책임을 조중동에 돌리는 것은 올바른 해결책이 아니다. 사실 조중동이 강하지도 않다. 조중동은 좋은 않은 민주주의의의 결과일 뿐, 독립변수로서 큰 역할을 하지 않는다. 국가권력이 얼마나 강한데, 정부의 정책적 방법을 통해 비합리적인 논조가 주는 역할은 축소될 수 있다."

부동산 시장에 한해서만 평가하자면 최 교수는 완전히 틀렸다. 조중동은 부동산 시장에서 독립변수일 뿐 아니라 국가권력에 필적할 만큼 강하다.

한나라당

조중동이 원외에서 부동산 정책을 무력화시키는데 몰두했다면 원내에 있는 한나라당은 정부가 내놓은 부동산 대책의 온전한 입법화 및 개악을 위해 안간힘을 다하고 있다.

참여정부가 내놓은 부동산 대책에 대해 한나라당이 흔쾌히 동의한 적은 단 한번도 없었다. 한나라당은 상위 1%-공시가격 기준 주택 종부세 과세 대상자-의 이익을 옹호하기 위해 정부가 내놓은 부동산 대책을 크게 후퇴시켜 입법하려고 했다. 또한 이에 실패할 경우에는 입법이 이루어진 법률을 개악하기 위해 쉼 없이 노력했다.

한나라당이 제출해 지난 달 14일 국회 재경위 전체 회의에 상정된 종합부동산세법(종부세) 및 소득세법 개정안을 보면 한나라당이 대한민국 1%의 이익을 위해 얼마나 분투하는 정당인지를 잘 알 수 있을 것이다.

한나라당이 제출한 종부세법 개정안은 종부세 과세기준 금액을 현행 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향 조정하고, 세대별 합산을 인별 합산으로 변경하는 것을 골자로 한다.

또 한나라당이 제출한 법률안 속에는 현행 6억원 이상인 1주택자에 대한 양도세 부과기준을 9억원으로 높이고, 주택 한 채를 20년 이상 장기 보유하면 양도소득세를 면제하는 소득세법 개정안과 소득이 많지 않은 고령자 중 1 주택 소유자에게 종부세를 감면해 주는 내용의 종부세법 특례안도 포함돼 있다.

눈 밝은 독자들은 금방 간파했겠지만, 한나라당 개정안대로 법률이 개정되면 8·31대책은 사실상 형해화(形骸化)된다. 이렇듯 부동산 부자들을 위한 한나라당의 노력은 눈물겨울 정도다.

기실 지금의 부동산 시장이 안정을 못 찾는 큰 이유는, 내년 대선에서 한나라당이 승리할 것이고 그렇게 되면 참여정부가 추진했던 부동산 대책이 전부 원점으로 회귀할 것이라는 시장참여자들의 기대감 때문이다. 

결국 부동산 가격 안정은 한나라당의 집권 가능성과 정확히 반비례하는 셈이다.

여당

원내에서 부동산 시장을 불안하게 만드는 정당이 한나라당 뿐 인건 아니다. 여당 또한 한나라당 못지않게 부동산 시장을 불안하게 만들고 있다.

여당은 10·29대책을 크게 후퇴시켜 안정을 찾아가던 부동산 투기 심리에 불을 붙인 것을 시작으로 틈만 나면 정부의 부동산 정책을 훼손시켜 왔다. 8·31대책의 입법화에도 미온적이던 여당은 지방선거에서 참패한 직후에는 참패의 원인 중 하나로 정부의 부동산 대책을 지적할 만큼 정신을 못 차리고 있다.

부동산에 대한 철학과 정책에 관한 한 한나라당 의원들 보다 더 한나라당 의원다운 여당 의원들이 너무나 많다.

정부

참여정부는 적어도 부동산 정책에 관한 한 역대 어떤 정부 보다 높은 평가를 받을 만 하다. 부동산 문제의 본질을 직시하고 근본적 대책을 마련하고자 노력한 정부는 참여정부를 제외하고는 달리 찾기 어려운 것이 사실이다.

그러나 참여정부도 잘못이 없지는 않다. 첫째 참여정부는 출범 초기부터 부동산 문제의 근본원인을 밝혀 근본적인 해법을 마련해야 했음에도 불구하고 그렇게 하지 않고 부동산 시장이 요동칠 때마다 대책을 내놓았다. 그 결과 시장에는 내성(耐性)이 생겨서 어지간한 부동산 대책에는 꿈쩍도 하지 않는 상황이 초래되었다.

만약 정부가 출범초기에 8·31대책에 버금가는 수준의 대책을 발표하고 이를 그대로 밀고 나갔더라면 부동산 시장은 연착륙했을 가능성이 컸다. 결국 정부는 호미로 막을 일을 가래로도 막지 못하는 어리석음을 범하고 만 것이다.

둘째 정부는 지나칠 만큼 호언장담을 거듭했다. 물론 참여정부의 부동산 대책이 매우 강력한 것은 사실이다. 그러나 정부의 강력한 부동산 대책만으로 부동산 가격이 안정되는 것은 아니다. 지금과 같은 저금리 여건 속에서는 더욱 그렇다.

그러나 노무현 대통령 이하 고위 관료들은 "강남이 불패면 대통령도 불패다", "헌법만큼 고치기 어려운 부동산 정책을 만들겠다", "이제 부동산 투기는 끝났다"는 등의 발언을 쏟아내며 자신들이 만든 부동산 정책을 과신했다.

본래 끝소리 친 대로 일이 풀리지 않으면 큰소리친 사람의 권위가 땅에 떨어지는 법이다. 정부의 호언장담에도 불구하고 여전히 부동산 시장이 불안하자 정부를 믿었던 국민들은 기대했던 것 이상으로 실망하게 됐고 정책의 신뢰성은 급속도로 추락했다.

만약 노무현 대통령 이하 고위 관료들이 "부동산 가격을 안정시키는 것은 정부의 노력만으로 되는 일이 아니다. 국민 여러분들이 도와주셔야 한다. 부동산 투기 없는 좋은 세상을 만들기 위해 우리 함께 고민해 보자"라고 하면서 겸손하게 국민들의 동의와 설득을 구했다면 어땠을까?
 
셋째 참여정부는 개발이익을 철저히 환수할 장치를 마련하지도 않은 채 혁신도시, 기업도시 등의 개발을 전국 도처에서 추진해 시장참여자들에게 잘못된 신호를 주었다. 참여정부의 부동산 정책의 기조가 투기적 가수요 억제인데 개발이익을 철저히 환수할 장치를 마련하지 않은 채 혁신도시 등을 건설한다는 것은 자기모순에 불과하다. 

일부 시민단체

부동산 시장의 안정을 방해하는 오적(五賊)중에 시민단체가 포함돼 있는 것을 의아하게 여기는 사람들이 많을 것이다. 분명 많은 시민단체들이 부동산 가격 안정을 위해서 애쓰고 있는 것이 사실이다.

그러나 일부 시민단체가 부동산 시장 안정을 위해 제시하고 있는 대책들은 부동산 문제의 근본해법과는 거리가 멀다. 예컨대 '분양원가 공개요구'가 대표적이다.

분양원가 공개를 요구하는 일부 시민단체의 주장을 요약하면 "특정지역에 신규 분양하는 아파트 가격이 터무니없이 높기 때문에 주변에 위치한 아파트 가격을 끌어올린다. 은평 뉴타운이 대표적이다. 신규 분양하는 아파트 가격이 터무니없이 높은 이유는 건설사가 폭리를 취하기 때문이다. 따라서 분양원가를 투명하게 공개해서 분양원가를 낮추는 효과를 유발하면 주변 아파트 가격도 안정될 수 있을 것이다. 이처럼 아파트 분양원가 공개는 집값 안정을 위해 반드시 필요하다"정도가 될 것이다.

이들의 주장은 일견 그럴 듯 하게 보인다. 그러나 깊이 생각해 보면 이들의 주장이 사실과 다름을 알게 될 것이다.

은평 뉴타운이나 파주 운정지구를 예로 들어보자! 이 지역은 고분양가 분양으로 떠들썩한 곳들이다. 은평 뉴타운은 분양이 연기됐으니 논외로 치고 파주 운정지구를 생각해 보자! 고분양가 논란에도 불구하고 최근 파주 운정지구에서 분양한 한라비발디는 1순위에서 전부 분양이 끝났다.

운정지구에 위치한 한라비발디가 고분양가에도 불구하고 전부 1순위 분양된 것은 추가 가격상승에 대한 시장참여자들의 기대감 때문이다. 즉 부동산 시장에 투기적 가수요가 만연한 것이다. 한라 비발디 주변에 위치한 아파트들의 가격이 한라비발디를 따라서 가파르게 상승하는 것도 투기적 가수요 때문이다.  

만약 부동산 시장이 안정된 상태에서 운정지구 한라비발디를 주변 시세 보다 훨씬 높은 가격에 분양했다고 가정해보자! 한라비발디는 분명 소비자들로부터 외면당할 것이고 미분양이 속출할 것이다. 상황이 그렇게 되면 한라 비발디의 분양가는 주변 시세와 비슷한 수준으로 내려갈 수밖에 없을 것이다.

위에서 살핀 것처럼 최근 논란이 되고 있는 아파트 고분양가 문제는 투기적 가수요의 결과일 따름이다. 주변 보다 훨씬 높은 시세에 분양을 해도 물량이 전부 소화되는데 어느 누가 주변 시세 정도에 분양할 마음을 먹겠는가?

설령 일부 시민단체의 요구가 관철되어 분양원가가 공개되고 분양가가 낮아진다 해도 집값안정에는 전혀 도움이 되지 않는다. 최초 분양자만 더 큰 수혜를 입을 뿐이다.

후분양제도 사정은 크게 다르지 않다. 물론 완성된 제품을 보지도 않고 매매대금을 지불하는 지금의 선분양제도가 자연스럽지 않은 건 사실이지만 후분양제를 실시한다고 해서 집값 안정에 도움이 될 수는 없는 일이다.

분양원가 공개나 후분양제는 건설사의 경쟁력 제고 및 건설비리 척결에는 분명 도움이 될 것이다. 그러나 이런 대책들이 집값 안정의 특효약이라고 주장하는 건 곤란하다.

익히 알다시피 국민의 정부 말기부터 시작해서 지금까지 계속되고 있는 집값 폭등의 원인은 불로소득을 쫓는 투기적 가수요 때문이다. 따라서 집값을 안정시키기 위해서는 불로소득 환수를 통해 투기적 가수요를 억제시켜야 하고 이를 위한 최선의 방법이 보유세율 현실화이다.   

보유세율이 현실화 돼 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되면 집값이 안정될 수밖에 없다. 주변시세 보다 높은 가격으로 분양하는 간 큰(?) 건설사가 등장하는 일도 물론 없을 것이다.

이처럼 분양원가 공개나 후분양제는 집값 안정과 전혀 상관이 없다. 사정이 이러함에도 불구하고 일부 시민단체에서는 분양원가 공개나 후분양제를 집값 안정의 묘방인 것처럼 주장하고 있다.

집값 안정을 위해 노력하는 이들의 열정과 헌신은 아무리 높게 평가해도 지나치지 않을 것이다. 그러나 이들이 집값 안정을 위해 내놓은 수단에 대해서는 결코 높은 점수를 줄 수가 없다. 상황이 한결 나쁜 것은 일부 시민단체의 활약(?)에 힘입어 대다수 국민들이 분양원가 공개나 후분양제를 집값 안정을 위한 필수적 조치로 인식하게 됐다는 사실이다.

일부 시민단체들의 잘못된 계몽 덕에 국민들은 정작 집값 안정을 위해 집중해야 할 '불로소득 환수'가 아닌 분양원가 공개에 목을 매게 된 것이다.   

국민들을 잘못 계몽해 국민들의 관심을 엉뚱한 곳으로 분산시켰다는 점에서 일부 시민단체들의 책임은 가볍지 않다. 선의(善意)가 모든 것을 용서하는 것은 아니다.

우리 모두의 책임이다

위에서 살핀 것처럼 현금의 부동산 시장 불안이나 투기심리의 만연은 정부만의 책임이 아니다. 부동산 문제에 관한 한 한국사회 구성원 가운데 참여정부에 돌을 던질 수 있는 자격이 있는 사람은 그리 많지 않을 것이다. 따라서 참여정부에 모든 책임을 덮어씌우는 것은 비겁할 뿐 아니라 부당한 일이다.

지금 우리에게 필요한 것은 부동산 문제가 우리 모두의 책임임을 겸허히 인정하고 그 해결을 위해 힘을 모으는 것이다. 더 늦기 전에 말이다.