이른바 닷컴 버블이 붕괴하자 그린스펀은 다른 대체재를 찾기 위해 신속하게 움직 였다. 그린스펀이 닷컴 버블을 대신할 대체재로 찾은 것이 바로 부동산 버블이었다. 그린스펀은 2001년 3월부터 연방기준금리를 13차례에 걸쳐 6%에서 1.25%까지 떨어뜨렸고 금리가 사상 최저 수준으로 떨어지자 주택담보대출금리도 동반 하락했다. 이는 자연스럽게 미국 국민들의 주택구매 욕구를 자극했다. 싼 이자를 이용해 주택을 매수하려는 사람들이 줄을 잇자 주택가격이 가파르게 상승하기 시작했고 이는 다시 사람들의 주택 매수 욕구를 부추겼다.
심지어 신용과 소득이 불량한 사람들조차 금융권의 도움을 얻어 경쟁적으로 주택 구매에 나섰다. 1997년부터 2006년 사이 미국의 집값은 무려 124%나 급등했다. 은행들은 집값이 한없이 오를 것이라고 확신이라도 한 것처럼 대출에 열을 올렸다. 주택 가격상승으로 담보가치가 높아져 대출 여력이 생긴 미국인들은 대출을 받아 소비하는데 골몰했다. 이제 부의 효과(Wealth effect)를 통한 경제성장은 움직일 수 없는 진리인 것처럼 받아들여졌고 금리인하를 적극 주도한 그린스펀은 경제대통령으로 상찬되었다.
그러나 그린스펀이 부동산 버블을 닷컴 버블의 대체재로 선택한 순간부터 이미 재앙은 잉태되고 있었다. 한 없이 상승하기만 할 것 같았던 부동산 가격이 정점을 찍고 하락하기 시작하고 여기에 금리인상마저 가세하면서 부동산 가격의 하락속도는 눈에 띄게 빨라졌다. 미분양 물량 등도 속출하기 시작했다. <비즈니스위크>1월 31일치가“290만여 채의 미분양 주택을 포함해 약 400만 채의 주택이 매물시장에 몰려 있다”고 전할 만큼 상황은 심각하다. 부동산 버블이 붕괴되기 시작하자 가계 ⇒ 금융 ⇒ 실물 순으로 연쇄적인 타격을 받게 되었고, 버블 형성기에 터져 나왔던 환호성은 고통스런 비명으로 바뀌었다.
이미 5개의 대형 투자은행 가운데 3개가 사라졌고 프레디맥(Freddie Mac)과 패니메이(Fannie Mae)는 2,000억달러의 구제금융을 받았으며 AIG도 정부의 구제금융 덕에 살아남았다. 미국 정부가 이번 금융공황을 극복하기 위해 수시로 발표한 구제금융의 규모는 무려 2조달러에 육박한다. 문제는 이런 천문학적인 규모의 구제금융으로도 이번 사태가 근본적으로 해결될 것이라고 낙관할 수 없다는 점이다. 더욱이 미국정부가 부실금융기관 매입에 필요한 자금을 국채를 발행해 조달하기로 결정함에 따라 이미 9조6340억달러에 이르는 재정적자(이는 미국의 연간 국내총생산의 69%에 달한다)규모는 폭발적으로 증가할 것으로 예상된다.
미국의 재정적자가 확대될 경우 달러가치는 하락할 것이고, 이는 인플레이션 압력으로 이어지게 된다. 또한 물가상승압력이 높아질 경우 미국 경제와 세계경제의 성장률을 둔화시킬 가능성이 매우 높다. 이런 사정을 미국정부가 모를 리 없다. 그럼에도 불구하고 미국정부가 대규모 구제금융을 단행하지 않을 수 없던 이유는 경제 헤게모니의 중핵이라 할 수 있는 금융시스템의 붕괴를 막기 위해서이다. 달러라는 기축통화를 발행할 수 있는 권한(이를 시뇨리지(seigniorage)라 한다)과 외부자금의 유입으로 생존하고 있는 미국으로서는 이를 유지하기 위해 금융시스템의 안정이 긴절한 것이다. 또한 금융부문이 안정돼야 실물분야의 안정도 도모할 수 있다. 한 마디로 미국정부는 구제금융에 국가의 운명을 건 것이다.
부동산 가격의 급등으로 인한 버블형성과 붕괴는 그 자체로 경제에 큰 충격과 부작용을 미치지만 미국의 부동산 버블형성 및 붕괴가 한층 심각한 것은 서브프라임 모기지론(subprime mortgage loan)과 파생금융상품의 존재 때문이다. 금융권이 부동산 가격의 무한상승을 확신한 채 신용과 소득이 불량한 저소득층에게 소득이나 담보가치를 넘어서는 대출을 해 준 것이 첫 번째 잘못이라면 담보대출을 ‘주식화’해 주택저당증권(MBS)으로 만들고 또 이를 주택담보부증권(CDO)과 신용디폴트스왑(CDS), 복합 CDO 등의 파생금융상품으로 제조해 전 세계에 판매한 것이 금융권의 두 번째 실수였다. 기실 서브프라임 모기지론 사태의 정확한 피해액이 얼마나 되는지 추산조차 어려운 이면에는 파생금융상품의 존재가 도사리고 있다.
요약하자면 미국은 닷컴 버블을 부동산 버블로 대체하면서 파생금융상품이라는 첨가제까지 사용하는 어리석음을 범함으로써 금융공황을 초래해 1929년 경제 대공황 이후 최대의 위기에 봉착한 것이다.
부동산에 올인하고 있는 MB정부 다행히 대한민국은 참여정부가 세제 및 부동산 담보대출 관리 등을 통해 선제적으로 부동산 시장 안정화 정책을 편 덕분에 미국과 같은 부동산 버블 팽창 및 붕괴를 예방할 수 있었다. 그러나 ABR(Anything But Roh, 무조건 노무현과는 반대)이 자신의 정체성이라고 여기고 있는 MB는 부동산 버블을 키우는 방향으로 움직이고 있다.
8.21대책, 9.1세제개편안, 9.19부동산 대책, 9.23종부세 개정안 등을 관통하고 있는 건 공급확대와 세제완화를 통한 건설경기 부양이다. 아래의 표를 보면 이 같은 사실을 쉽게 알 수 있다.
이른바 9·19부동산 대책도 적극적인 공급확대책의 일환이다. 주택시장 안정을 위해 향후 10년간 전국에 500만 가구, 수도권에 300만 가구를 공급하고, 뉴타운 25곳을 추가 지정하는 등 도심 재건축·재개발도 활성화 하겠다는 것이 9.19대책의 골자다. 특히 수도권 일대 그린벨트 100㎢를 해제해 보금자리 주택단지를 조성하고 40만 호를 추가 공급하겠다고 밝힌 대목이 눈길을 끈다.
한편 9.23종부세 개편안은 MB정부가 추진하고 있는 세제완화정책의 백미라고 할 수 있다. 이 개편안에는 주택분 종부세 과세기준을 현행 6억 원에서 9억 원으로 상향조정하고, 종부세율을 기존 1~3%에서 0.5~1% 수준으로 대폭 낮추며, 고령자에게는 세금을 10∼30% 경감해주는 내용이 담겨 있다. 또한 사업용 토지와 나대지 등에 부과되는 종부세의 과세기준을 상향하고 과세표준 구간과 세율을 낮추는 방안도 포함됐다.
만약 주택분 종부세 부과기준이 6억 원에서 9억 원으로 상향되면 과세대상의 약 60%(2007년도 주택분 종부세 과세대상 기준) 가까이가 과세대상에서 제외된다. 게다가 9억 원 이상의 주택을 소유한 자들도 세율이 대폭 낮아지고 세부담 상한선이 300%에서 150%로 줄어드는데다 과표적용률도 80%로 동결돼 납부액이 많은 경우 10분의 1수준으로 줄어들게 든다. 주택분 종부세 뿐 아니라 사업용 토지와 나대지 등에 부과되는 종부세도 과세대상 및 납부액이 이전과는 비교할 수 없을 만큼 격감하기 때문에 종부세는 사실상 폐지됐다고 보는 것이 옳다.
이렇듯 MB정부 부동산 정책의 주된 기조는 공급확대와 세제 후퇴이다. 대내외적 경제악재들에 포위된 MB가 난국을 타개하기 위한 수단으로 선택한 것이 건설경기 부양을 통한 경기회복이라는 점이 분명해 지고 있는 지금 일련의 공급확대정책과 세제완화정책은 MB가 추진하려고 하는 부동산 경기 부양책의 정책적 켤레라고 표현할 수 있다.
그렇다면 MB정부가 주택공급확대정책과 투기적 가수요 진작책을 동시에 사용하면서 얻으려는 것은 무엇일까? 정치적 목표와 경제적 목표로 나누어서 분석할 수 있을 것이다. 먼저 정치적 목표는 핵심 지지층(토건족과 대부분의 종부세 대상자들)의 확고한 지지를 지속적으로 획득하려는 데 있다. 핵심 지지층의 일관된 요구인 대규모 건설사업의 추진과 종부세 등의 부동산 세제 후퇴를 통한 부동산 불로소득의 보장을 통해 가뜩이나 취약한 지지기반을 보강하겠다는 복안인 셈이다.
다른 하나는 경제적 목표인데 대규모 주택공급사업을 추진해 한시적으로 경제성장률을 끌어올리고 실업률을 낮추겠다는 것이다. 문제는 새롭게 공급되는 주택을 시장에서 누가 매수할 것인가 하는 점인데 이를 해결하기 위해 종부세 등의 부동산 세제 후퇴안이 해법으로 등장한다. 신규로 공급되는 물량을 구매력이 있는 고소득자나 자산가들이 매수할 수 있도록 유인을 제공하겠다는 것이다. 부동산 세제를 완화해 부동산 불로소득을 보장하고 이를 통해 부동산 가격 하락의 속도를 늦춰보자는 생각도 있을 것이다.
부동산 경기 부양책이 실패할 수밖에 없는 이유
문제는 MB정부의 이 같은 건설경기 부양책이 실패할 것이 자명하다는 사실이다. MB정부의 인위적인 건설경기 부양책이 한정적인 효과라도 거두기 위해서는 두 가지 전제조건이 충족되어야 한다.
첫째, 주택의 양질 측면에서 대규모 공급이 필요한 상황이어야 한다. 그러나 현재 전국의 주택보급률은 107%를 넘어섰다. 비록 수도권의 주택보급률이 90% 내외라고는 하지만 1인 가구와 다가구주택·오피스텔을 고려한 실질 주택보급률은 서울마저 100%에 육박하는 수준이다. 주거의 양뿐 아니라 질도 예전과는 사뭇 다른 상황이다. 전체 아파트 재고의 반 정도가 지은 지 10년 이내의 주택이며 최저 주거기준 미달 가구 역시 10년 만에 1/3로 줄어들어, 전체 가구의 10% 미만으로 내려갔다.
또한 자가소유율은 63%내외에 이르러 일본보다 더 높은 수준이고 장기 공공임대주택 역시 현재 재고는 3.9%수준이지만, 참여정부 기간 중에 착수한 양을 합하면 7%를 넘는다. 결국 주택의 양 및 주거의 질 양측면에서 대한민국 주택시장은 비약적 발전을 이룬 셈이다. 물론 주택의 멸실 및 새로운 가구의 출현 등의 이유로 적정규모의 주택공급은 반드시 필요하다. 그러나 이미 수도권에 2만 5천 가구의 미분양이 발생하고 2014년까지 2기 신도시 물량 57만 가구가 신규로 공급되는 사정을 감안하면 MB정부가 표방하고 있는 규모의 주택공급은 과잉공급으로 귀착될 가능성이 매우 높다.
둘째, 수요가 받쳐주어야 한다. 그러나 지금의 부동산 시장은 전 세계적인 부동산 버블 붕괴 및 그로 인한 금융공황, 자산디플레이션 현상, 급격히 고조되는 경기 불황에 대한 위기감, 금리 인상 등의 이유로 인해 수요가 크게 위축된 상태이다. 설령 정부가 종부세 및 양도세 등을 후퇴시켜 부동산 불로소득을 보장해주려고 애쓴들 위에서 열거한 요소들이 해소되지 않는 한 수요 진작 효과는 미미할 것이다.
결국 MB정부가 부동산 경기 부양책이라는 독배를 마시면서까지 경제성장률을 끌어올리려고 하더라도 시장의 상황을 보면 그런 시도가 성공할 가능성은 매우 낮은 셈이다.
한국판 서브프라임 사태가 발생할 가능성은?
미국이 서브프라임 모기지론 사태로 촉발된 금융공황으로 절체절명의 위기에 처하자 한국에서도 서브프라임 모기지론 사태와 유사한 일이 발생하지 않을까 하는 두려움이 팽배해있다. 그러나 한국은 부동산 버블의 정도나 주택담보대출의 증권화 수준, 은행 대출자들의 연체율 등의 지표에서 미국 보다 훨씬 양호하다.
물론 위험요소가 없는 것은 아니다. 예컨대 단기간에 과도하게 급증한 주택 담보대출은 잘 관리하지 않으면 큰 문제가 될 수 있다. 금융감독원에 따르면 2007년 말 현재 우리나라 은행권의 주택 담보대출은 총 원화 대출금의 28%에 해당하는 221조6000억 원에 이르렀다. 이는 2000년 54조 원에서 무려 4배 가까이 상승한 수치다. 명목 국내총생산(GDP) 대비 주택 담보대출 비율은 10%에서 35%로 상승했다.
이는 시중의 자금이 과도하게 부동산 부문에 집중되었음을 잘 보여준다. 저축은행 등 비은행 금융권의 연체율이 10% 이상인 점도 조금 우려된다. 참고로 미국의 서브프라임 사태가 발생할 당시 서브프라임 모기지의 연체율이 13% 수준이었다. 저축은행들이 주로 추진한 PF(프로젝트 파이낸싱)나 ABS(자산유동화증권)도 부실화돼 경제에 충격을 미칠 가능성을 배제할 수 없다.
MB정부, 미국의 전철을 밟지 마라 세계최고의 제조업경쟁력을 자랑하는 일본은 부동산 버블의 형성 및 붕괴로 말미암아 ‘잃어버린 10년’을 경험한 바 있다. 이제는 팍스 아메리카나를 자랑하던 미국이 부동산 버블 붕괴로 인한 경제위기를 맞고 있다. 미국이 이 시련의 터널을 언제쯤 빠져나올지는 아무도 모른다. 세계최고 수준의 국가경쟁력을 가지고 있는 일본과 미국도 부동산 버블의 형성 및 붕괴로 인한 후유증은 감당하기 어려운데 대한민국이야 더 말할 필요가 없을 것이다.
위에서 살핀 것처럼 대한민국 부동산 시장도 위험도만 낮을 뿐 유사(類似) 서브프라임 사태에서 안전지대가 아니다. 따라서 지금 MB정부가 할 일은 부동산을 통한 경기부양을 꾀할 것이 아니라 참여정부가 설계한 세제정책, 시장 투명화, 개발이익환수장치 등을 발전적으로 계승해 부동산 시장을 연착륙시키는 것이다.
만약 MB정부가 지금과 같은 부동산 경기부양책을 고집한다면 MB정부는 두 개의 길 가운데 하나와 만날 가능성이 높다. 첫째, 지금과 같은 불경기가 계속돼 쏟아지는 공급물량을 수요가 받아주지 못해 부동산 가격이 급락하고 이로 인해 금융시스템에도 치명적인 위험이 발생할 가능성, 둘째, 대내외적 경제조건과 거시적 경제지표들이 호전돼 부동산 투기가 재연되고 이로 인해 부동산 가격이 상승해 버블이 형성된 후 붕괴할 가능성. 문제는 두 개의 길 가운데 어떤 것이건 국민경제에 회복하기 힘든 타격을 미칠 것이 분명하다는 사실이다.
그러나 MB정부는 전 세계적 부동산 버블의 팽창과 붕괴가 야기하고 있는 가공할 결과를 목도하면서도 아무런 교훈도 얻지 못하고 있는 성 싶다. 그렇지 않고서야 지금과 같은 상황에서 어찌 감히 부동산을 통해 경기를 부양할 생각을 할 수 있겠는가? 혹시 MB는 부동산 폭탄이 자신의 임기 중에만 터지지 않으면 된다고 생각하는지도 모르겠다. 그렇지만 MB의 임기는 아직 4년도 넘게 남아있다. 부동산 폭탄이 폭발하기에는 충분한 시간인 셈이다.
적어도 대한민국의 국정을 책임진 대통령이라고 한다면 절대 해서는 안 될 것이 바로 부동산을 통한 경기부양이다. 부동산을 통한 경기부양은 고통을 일시적으로 모면하기 위해 마약을 먹는 것과 다를 바 없는 행동이다. 그로 인한 폐해와 후유증은 이루 헤아릴 수 없이 크다. 미국발 부동산 버블 붕괴로 인해 전 세계적 경제 위기가 도래한 지금 부동산에 올인해 경기를 활성화시키겠다는 생각은 하루속히 접어야 할 것이다. 부동산을 통해 경기를 부양하겠다는 생각이 무지에서 비롯되었건, 무책임함에서 연유했건 말이다. 대통령의 무지와 무책임은 죄악에 다름 아니라는 사실을 MB가 명심했으면 좋겠다.
[각주]
1) 흔히 미국의 주택 담보 대출은 프라임(prime), 알트-A(Alternative A), 서브프라임의 3등급으로 구분된다. 프라임 등급은 신용도가 좋은 개인을 상대로 한 주택 담보 대출을, 알트-A는 중간 정도의 신용을 가진 개인을 상대로 한 주택 담보 대출을, 서브프라임은 신용도가 일정 기준 이하인 저소득층을 상대로 한 주택 담보 대출을 말한다. 이 가운데 서브프라임 등급은 부실 위험이 있기 때문에 프라임 등급보다 대출 금리가 2~4% 정도 높은 게 일반적이다. 2000년대 들어 유동성 과잉과 저금리로 부동산 가격이 급등하자, 이에 편승한 모기지론(mortgage loan) 업체들 간의 과당 경쟁으로 미국 주택 담보 대출 시장에서 서브프라임 등급이 차지하는 비중이 2002년 말 3.4%에서 2006년 말에는 13.7%로 급상승했다. 그러나 급상승하던 집값이 하락세로 돌아서고 2004년 이후 FRB(미국 연방준비제도이사회)가 정책 목표 금리를 17차례에 걸쳐 1.0%에서 5.25%로 대폭 올리자 이자 부담이 커진 저소득층이 원리금을 제때 갚지 못하게 되었다. 이로 인해 서브프라임의 연체율이 20%로 급상승, 2007년 4월 미국 제2의 서브프라임 모기지론 회사인 뉴 센트리 파이낸셜(New Century Financial)이 파산 신청을 내는 것을 시작으로 이른바 '서브프라임 모기지론 사태'가 일어났다.(두산 백과사전에서 인용)
2) [이명박 정부의 보유세 정책-향후 종부세의 운명은 어떻게 될 것인가?, 토지정의시민연대-토지+자유연구소 정책토론회 자료집(2008. 9)에서 인용]
