최근 정치권에서는 소위 '반값 아파트' 논쟁이 한창이다. 그러나 <토지정의>는 현재와 같은 반값 아파트 논의로는 부동산문제를 근본적으로 해결하기에는 한계가 뚜렷하다고 판단되어 다음과 같은 의견을 제시한다.

반값 아파트는 크게 한나라당과 열린우리당 안으로 나눌 수 있다. 한나라당은 건물만 분양하는 토지임대부 방식을 통해서 반값에 분양하겠다는 것이고, 열린우리당은 한나라당 안이 토지확보비용을 고려해보면 현실성이 떨어지기 때문에 택지비와 건축비의 거품을 빼서 토지와 건물을 모두 분양하는 것으로 하되, 초기분양자가 불로소득을 얻지 못하도록 하기 위해 환매조건부로 하겠다는 것이다.

이런 반값 논쟁에 대해서 최근 건설교통부 강팔문 주거복지본부장은 한나라당이 제시한 토지임대부 방식은 "국민들에게 잘못된 기대심리와 환상을 심어주는 용어"라고 비판했는데, 이런 발언은 여와 야로부터 "반값 아파트에 관심을 갖는 국민의 마음을 헤아리지 못하는 부적절한 발언"이라는 비판을 받았다. 바야흐로 여와 야, 그리고 정부가 반값 아파트를 두고 팽팽한 신경전을 벌이고 있는 상황이다. 

반값 아파트 논쟁은 이렇게 정리되어야 한다.

이런 논란에 대해 <토지정의>는 반값 아파트 논쟁은 다음과 같이 정리할 수 있고, 정리되어야 한다고 본다. 먼저 중산층 이상에게는 토지임대부로 하되 임대료를 확실히 징수하는 방향으로 한다. 공공임대료를 시장임대료에 근접시키면 투기가 일어날 수 없기 때문에 전매제한이나 환매조건을 할 필요가 없다. 그리고 임대료가 확실하게 징수되기 때문에 '토지확보비용'이라는 문제도 자동적으로 해결된다.
 
두 번째로 서민을 대상으로 한 주택에 대해서는 <토지임대부+환매조건부> 혹은 <환매조건부>로 하면 된다. 토지임대부에 환매조건부를 더한 이유는 공공임대료가 시장임대료보다 낮아짐으로 인해 발생하는 투기를 막기 위함이다. 그러나 이 방식은 임대료가 확실히 징수되지 않기 때문에 '토지확보비용'이라는 문제가 발생할 수 있는데, 이 문제는 주거복지차원에서 접근해서 해결의 실마리를 찾아야 할 것이다. 그리고 택지비와 건축비의 거품을 뺀 가격, 즉 '조성원가'에 공급하되 환매조건부로 분양하는 것도 서민들을 대상으로 공급하는 좋은 방안이 될 수 있다.  

요약하자면, 중산층 이상에게는 임대료를 확실하게 징수하는 토지임대부로 하고, 서민층에게는 임대료를 낮춰주는 토지임대부에 환매조건부를 덧붙이거나 '조성원가'에 공급하는 환매조건부로 하면 된다는 것이다.

이렇게 정리하면 한나라당이 제시하는 것처럼 용적률을 400%로 고집할 필요가 없다. 한나라당이 용적률 400%를 고집하는 이유는 임대료를 낮추고 '토지확보비용'을 초기에 해결하기 위함인데, 앞에서 제시한 방식대로 하면 도시과밀화에 따른 환경문제를 일으키지 않으면서 '토지확보비용' 문제를 해결할 수 있다. 거기에 더하여 토지임대부로 할 경우 건축비에 들어있는 거품을 뺀 가격, 즉 300∼350만원에 건물을 분양할 수 있는데, 이렇게 하면 '반값'이 아니라 '1/3∼1/4 값'에 분양할 수도 있다.

반값으로 공급한다 해서 부동산문제가 해결되는 것은 아니다.

그러나 양자에서 나타나는 공통된 문제가 있는데, 그것은 마치 분양가를 낮추기만 하면 부동산 투기가 근절될 것이라는 전제를 깔고 있다는 것이다. 분양가 인하를 통해 서민층에게 내 집 마련의 기회를 제공하는 것은 의미 있는 정책이지만, 그것이 기존 부동산 가격을 하향 안정화시키는 것은 아니며 더 나아가 부동산 투기를 해결할 수도 없다.

물론 분양방식을 바꾸게 되면 신규주택이 기존의 가격을 끌어올리는 것은 막을 수는 있다. 그러나 신규주택에서 불로소득의 기대가 사라지면, 신규주택이 국민으로부터 외면 받는 반면 신규수요가 기존의 부동산으로 몰려 기존부동산 가격만 더 높아질 가능성도 배제할 수 없다는 점을 인식할 필요가 있다. 거기에 더하여 기존주택의 가격은 계속 상승하는데 토지임대부나 환매조건부 주택들은 내려가거나 그 가격을 유지하게 되면, 신규주택의 입주자들은 나중에 임대료를 내려달라거나 환매조건부에서 빼달라는 요구를 할 가능성이 높다. 요컨대, 기존 부동산에 대한 대책 없이는 ‘반값아파트’는 실패할 확률이 높다는 것이다.

2% 신규주택 뿐만 아니라 98% 기존주택에 적용될 대책을 제시해야한다.

따라서 부동산 투기를 근절하기 위해서는 분양되는 2%의 신규 주택뿐 아니라 98%에 해당되는 기존 주택 모두에 해당되는 대책을 내놓아야 한다. 그러나 현재 정치권은 이것에 대해서는 전혀 언급하고 있지 않다. 2%의 신규주택이 98%의 기존주택에 미치는 영향이 ‘제한적’이라는 것을 알면서, 따라서 98%에 대한 제대로 된 대책이 없이는 2%도 결국 실패할 가능성이 높다는 것을 알면서도 말이다.

상당수의 국민들이 정치권의 반값 논의에 의심의 눈초리를 보내고, 더 나아가서 그것이 실효성이 없다고 생각하는 것은 바로 이 때문이다. 국민들은 현재 정치권의 논의를 부동산문제를 해결할 의지도 없으면서 '반값 아파트'라는 그럴싸한 카드를 들고 나와서 다가오는 대선에서 표만 얻으려는 속셈이 아니겠냐고 생각하는 것이다. 정치권은 바로 이점을 직시해야 한다.

전체 부동산에 적용할 대안, 패키지형 세제개혁과 토지공공임대제
그렇다면 신규주택, 기존주택 할 것 없이 모든 부동산에서 발생하는 투기를 근절하기 위해서는 어떻게 해야 하는가? 여기서 우리는 부동산투기라는 것은 토지에서 발생하는 불로소득을 노리고 발생한다는 것을 인식해야 한다. 따라서 투기를 막기 위해서는 불로소득을 차단해야하는데, 토지불로소득을 제거하기 위한 가장 좋은 수단은 토지보유세를 강화하는 것이다. 물론 토지보유세 강화는 경제에 부담을 주는 다른 세금을 감면하는 것과 동시에 진행해야 한다.

그리고 이것과 함께 토지불로소득을 완전히 환수하는 토지공공임대제를 실시하는 것이다. 토지공공임대제는 주택뿐만 아니라 기업도시, 혁신도시, 행복도시 등에 적용할 수 있는데, 이렇게 하면 이 지역 내에서는 투기가 일어날 수 없다. 한마디로 말해서 토지공공임대제를 실시하는 지역에서는 투기는 근절되면서 지속적이고 안정적인 공공수입의 확보가 가능하다는 것이다.

이렇게 토지보유세의 강화를 통해 토지불로소득의 환수비율을 높이면 그동안 투기목적이었던 주택은 시장에 다시 등장하게 되어, 신도시 여러 개를 건설하는 공급효과가 발생하게 된다. 주택공급은 환경파괴를 수반할 수밖에 없는 신도시 건설만 있는 것이 아니다. 기존에 투기목적으로 보유하고 있는 주택이 시장에 나오도록 하는 것이 더 좋은 공급대책이다.

새로운 패러다임, 시장친화적 토지공개념으로 전환하자.

그동안 대한민국의 대다수의 국민들은 부동산 때문에 너무나 많은 고통을 겪었다. 대한민국의 각종 사회문제와 경제문제의 ‘원인의 원인’을 찾아 들어가다 보면 어김없이 부동산문제와 만나게 된다. 따라서 이제 우리는 한 두 개의 제도만 개선하는 선에서 만족할 수 없다. 근본적인 대안이 필요하다. 다시 말해서 새로운 패러다임으로 전환할 때가 도래했다는 것이다.

<토지정의>는 새로운 패러다임으로 시장친화적 토지공개념을 제시한다. 이것의 구체적인 정책 수단은 앞서 말한 패키지형 세제개혁과 토지공공임대제로서, 투기를 근절하고 경제를 활성화시키는 대안이 될 수 있다. 또한 이것은 현 세대뿐만 아니라 다음 세대, 그리고 통일한국을 준비하는 것이기도 하다.

따라서 정치권은 단순히 신규주택을 공급하는 방식에만 머물지 말고 부동산 전체를 포괄하는 철학과 거기에 맞는 대안을 내놓는데 주력하기 바란다. 그렇지 않고, 지금처럼 반값아파트 논쟁에만 빠지면, 결국 국민들에게 막연한 환상만 심어주게 되어 나중에는 더 큰 실망을 안기는 결과를 초래하게 될 것이다.