분양원가 공개는 개혁의 열매이다.
   
최근 일부 시장주의자와 경제각료들이  다소 구태의연한 자세로 주택시장의 시장원리가 분양원가가 공개가 되면 큰 상처를 입고 결국 시장의 최대피해자가 서민들이 된다며 엄포를 놓는다. 

더욱이 시장주의자는 분양원가 공개를 통해 드러난 주택업체의 폭리를 도덕적으로 심판하는 것은 매우 온당치 못하다고 자상하게 타이르기 까지 한다.  과연 그럴까?  시장주의자와 함께 주택업체의 업무데스크로 한번 들어가 보기로 한다.

▲경실연 주최로 열린 아파트값 거품빼기 집회모습     ©경실련

새해 시무식현장에서 주택업체의 한 사장은 전체직원들이 모인 대강당에서 다음과 같이 비장한 말을 이어간다.

" 지난해 우리회사는 아파트 사업의  성공적 분양과 기 분양아파트의 차질 없는 공정진행으로 사상최대의 이익을 남겼습니다. 그러나 도급공사부문의 최저가 수주로 인한 출혈로 막대한 손실이 발생 아파트부분의 이익을 모두 까먹고 가까스로 몇억원의 이익실현에 그쳤기에 올해도 임직원 모두가 애사심을 가지고 목표이익 달성에 최선을 다하고자 합니다." 라고 의미있는 훈시를 한다. 여기서 몇가지 중대한 시사점을 우리에게 건네준다.

하나는 아파트사업의 호황으로 막대한 이익이 실현되었다 하더라도 타부문인 정부발주 도급공사 등에서 손실이 발생하게 되면 시장주의자가 주장하는 법인세추징 등으로 공공주택의 재원이 마련되는 경우는 공허한 주장이 될 뿐이다. 게다가 공사원가를 부풀리는 비자금이 조성되는 상황이라면 역으로 막대한 적자분 만큼 수년간 법인세 납부가 유보되는 경우도 종종볼수 있는 사례라 하겠다. 

이는 시장의 투명성과 원칙에 위배되는 역효과로서 주택시장을 왜곡시키는 주범으로 간주될수도 있다. 주택업체의 대부분이 아파트사업과 건축&토목등의 도급사업을 양분하고 있는 것이 공공연한 사실이기에 아파트사업에서의 이익이 고스란이 주택사업부분의 재원으로 충당되지 못하는 것이 조세체계의 현실이다. 그러하기에 주택부분의분양원가가 공개되어야 하는 당위가 여기서 성립된다 하겠다. 주택사업의 엄청난 폭리가 타부분의 경영손실로 은폐되는 경우를 철저하게 막아냄으로서 시장왜곡을 방지하고  서민들의 아파트구입부담을 경감시키는 원천으로 적극활용되어야 한다.

또한 주택업체의 분양가가 자율화 되면서 수도권에서 100% 분양이 된 아파트사업의 경우 통상 2000억 분양수입에 약400억의 이익이 남는 것이 매우 상식적인 사례라 할 수 있다. 즉 이익률이 분양수입대비 20%정도의 이익은 종종 볼수 있는 경우가 아닌가 싶다. 이 경우 분양원가가 1600억(약80%)이면 원가구성상 용지대,자재노무비,외주비,경비,판매및일반관리비가 포함되며 선분양이기에 자금수지측면에서 금융수익이 추가로 발생하게 되기도 한다.

더욱 중요한 것은 토지원가의 측면에서만 보면 이익의 상당한 측면이 토지의 구입비용 대비 시간에 따른 토지가격의 상승에서 찾아보면 잘 알수 있듯이 이에 따른 불로소득이 아파트 사업이익의  상당부분을 차지한다.  택지개발지구 땅100억에 구입한 땅이 시간이 경과함에 따라 150억,200억 등으로 폭등하는 것도 주택시장의 정설이다. 물론 토지의 성격이 택지개발지구인가? 일반토지인가에 따라서도 그 차익도 몇배에서 몇십배까지 서민들의 입을 다물게 할 정도로 엄청난 폭리를 취할 수도 있다. 소위 공무원비리에 자주 등장하는 용도변경에 따른 토지가의 폭등이 그것이다. 자연녹지가 주거지역으로 용도변경되면 그 토지의 가치가 엄청나게 치솟는 경우가 그러한 경우라 할 수있다.

따라서 공기업과 민간기업은 적어도 아파트라는공공재 성격이 강한 주택시장에서 분양원가를 공개함으로써 적정이윤을 포함한 분양가로 분양을 유도하고 분양원가 공개기업에 대한 세제와 정책상의 유인정책을 주는 플러스섬제도를 적극활용하여 투명경영을 중시하는 주택업체가 적정한 분양가로 공급을 확대 재생산하는 주택시장의 안정을 직접 시현시키기를 바란다.

이제 아파트 주택시장  왜곡의 최대주범인 분양가 산정상의 폭리의 실체를 논의해보자.

우선 1차적인 검토사항으로   주택업체는 아파트사업을 추진하면서 적정이윤이 보장됨을 체크할 것이다. 그리고 쾌재를 부르며 분양현장 주변의 시세를 분석하고 분양100%를 전제로 수요자 구매분석을 통하여 분양가를 시뮬레이션하고 최대이익을 도출해 낸다. 이 이익을 주체하기가 힘들면 가끔 서비스로 고가의 명품과 가전제품을 공짜로 주며 생색을 내고 엄청난 광고로 새로운 시장을 과점하기 위하여 온갖 치장을 다한다. 이 돈이 실제 조중동 찌라시의 자본력을 키우기도 한다.광고시장에서 주택업체가 차지하는 비율은 엄청나기에 상상이 가능하다.

이렇게 분양가 자율화는 분양이 100% 된다는 전제만  채워진다면 무차별 폭리를 통하여 아파트 가격상승을 부채질한다. 그들에게 적정이윤의 추구는 먼나라 이야기 일뿐이다. 주택업체들은  로비를 통한 시장주의로 비겁한 위장을 하고 서민의 피와 땀을 갉아먹는 천민자본가 일 뿐이다. 이를 잘아는 관료들은 구습과 관행에 매여 있기에 개혁을 다룰 위인이 못된다. 공급감소의 협박에 절절매는 경제각료에게 창의를 요구하는 것은 무리이다.

이제 결론은 간단하다. 착취당했던 서민대중의 힘으로 `분양원가 공개`라는 개혁의 열매를 따내야 한다. 그리고 시장주의자의 허망한 논리에 맞서는 지혜가 필요하다. 그것은 주택시장 전문가와 함께 개미들의 힘으로 평범한 상식을 통해 얻어내는 것이다. 개혁에 목마른자 우리가 스스로 쟁취하기를 기대한다.

-. 분양원가 공개만이 주택시장의 왜곡을 방지하고 공급자의 동기를 유발시켜 질좋은 주택을 적정가격에 공급하여 수요자를 만족시킨다.

-. 분양원가 공개를 통하여 토지공급체계의 안정을 도모하고 투기세력을 적절하게 통제할 수 있다.

-. 분양원가 공개는 주택가격의 거품을 제거하고 주택시장(전세&구매)안정에 기여한다.

-. 분양원가 공개는 조세를 통한 국세및 세원관리에도 크게 이바지 한다.   

-.분양원가 공개는 부패와 비리의 온상인 주택업계를 정화하는데 일조하며 검은돈의 생성을 방지한다.